房地产库存可能十年都消化不了

６月２１日，第十三届（２０１６）中国蓝筹地产年会在北京（楼盘）举行，会上，国家发改委城市和小城镇改革发展中心主任李铁和经济学家马光远都谈到了当前房地产市场存在的问题和未来发展趋势。

李 铁说，２０１５年我国城镇化率达到５６．１％，城镇人口是７．６亿，按照正常发展趋势算，到２０２０年大概还有５６００万人口再进入城市，城镇人口达到８ 亿多，到２０３０年城镇人口会达到９亿。对房地产商意味着巨大的商机。排除改善需求，仅农民工进入城市，就将创造大约８０亿平方米的住房需求。

但 李铁指出，当前我们面临的困境是农民进城购房欲望并不是很强烈。２０１５年农民工购房比重只占１．３％，也就是说２．６亿农民工只有两三百万人购买住 房，４９．１％是在县城以下，剩下５０％在不同的城市。两三百万人才对应大约一亿平方米的销售量，对于去房地产库存是杯水车薪。

在李铁看来，这主要是由于户籍制度改革、土地制度改革没有跟上，亟待加快推进。在未来一段时期，去房地产库存还是要靠农民。谈到房地产库存，李铁说，国家统计有５６亿平方米，各个机构也在进行不同的测算，经济学家算出有八九十亿平方米，还有人算出有一百亿平方米。

“我 们下去调查，有的城市现在积压５００万平方米。什么概念呢？最高销售每年是３０万平方米，５００万平方米相当于１６年的积压期。住房积压现象在三四线城 市，甚至包括二线城市普遍存在。有的城市是十几年的积压期，上百亿平方米的住房销售积压意味着什么？意味着我们未来可能十年左右消化不了。”李铁说，政 府、企业推动的房地产发展势头不可阻挡，到现在遇到了严重的问题，不仅房地产商要转型，城市政府也要转型。

经济学家马光远也说，中国房地产库存到了一个非常吓人的程度。从去年年底到现在我们整个房地产政策都在鼓励去库存，去库存的主力在哪里？我们把去库存希望寄托在农民工身上。这个政策出来以后，我在想我是不是对这个市场太过于乐观了。

马光远谈到２０％的城市以房价大幅度上涨来回应政策，但他同时也指出，一线城市的疯涨不会持续。

“我 的基本判断是，一线城市里面深圳（楼盘）今年的房价一定会调整，差不多应该在２０％左右。上海（楼盘）基本也差不多了，北京未来能够维持一个微涨的格 局。”马光远说，市场的热点现在除了合肥（楼盘）、南京（楼盘）、苏州（楼盘）还有厦门（楼盘）这类“四小龙”外，我们看到一些三线城市也开始表现，但是 也是极个别的城市。今年５月份，中国房地产的转折点在悄悄出现。他提醒，“大家一定要警惕”。

马光远说，一是房地产投资在今年出现较大反弹后５月份又开始下滑，相对于４月份下滑了０．２个百分点。二是有关部门对央企拿地开始警惕。三是５月７０个大中城市房价环比年内第一次下降。四是５月份金融数据Ｍ２暴跌，社会融资额几乎掉了一半，表现出的强烈信号是收紧货币。

去库存的战役还远远没有完成，在马光远看来，去库存要靠市场解决，怎么让农民工在城市买房，但现有的政策很难发挥这方面的作用。前５个月市场的表现，基本上把今年中国房地产红利透支完了，下半年房地产市场会出现非常微妙的变化。

“如 果房地产行业会出现什么变化，我认为可能会在２０１７年，２０１７年是非常微妙的一年。根据过去房地产投资的增速，我们预计到２０１７年的时候，中国房地 产在建面积差不多在８０－９０亿平方米，我们预计这个市场的基本面是全面过剩。”不过，马光远此前曾表示，房地产作为中国的支柱产业，至少还有一百年的时 间。这个行业的风口尽管在变，但是风仍然很大。