前4月房地产案件同比多了近一倍

（原标题：前4月房地产案件同比多了近一倍）

随着惠州经济的快速发展，近年来，两级法院受理的房地产相关案件大幅增长。数据 统计，2015年全年受理涉房产类案件3001件，同比增长52.03%；今年1至4月受理2076件，同比增长94.56%。日前，惠州中院发布相关报 告称，市场行情变化、虚假承诺、一房多卖都是房地产诉讼高发的原因，法院呼吁建立诉前联调机制，多家联动，分流案件。

开发商资金链断裂致项目烂尾屡见不鲜

惠州中院相关负责人分析，市场行情的变化，影响出卖人和买受人愿意履约的心态。为了将经济利益最大化，购房者通常会根据一段时间幅度内市场变化来决 定是否购买居住或投资房屋。但是，若房价处于上行阶段，出卖人可能会故意延期交房，以期买受人主动解约，另寻高价买主；若房价处于下行阶段，也将影响购房 者履行合约的心态。

也存在出卖人销售过程中的承诺、诱导不能兑现，导致买受人觉得备受欺骗。为提高房屋销售率，部分出卖人往往会通过赠送面积、学位，承诺建设商场、公 园等配套设施等虚假宣传的方式来吸引买受人的注意，但是签订合同后，承诺、诱导往往不能兑现，因此，买受人告开发商面积缩水、取消配套设施建设等法律诉求 时有发生。此外，部分开发商将销售外包后，包销人追求签约提成的目的与开发商实际销售、有效销售的目的并不一致。包销人以虚假承诺、夸大宣传为手段吸引签 约。

市场监管滞后，导致一房多卖、不符合条件先买等现象多发也是症结之一。有的房地产开发商虚报注册资金大肆吹嘘其“实力”，致使购房者被其实力雄厚的 假象欺骗；有的预售商品房不开据正规发票等手段进行一房多卖；还有的在无预算资金的情况下，仓促开发房地产项目，工程上马后，因资金严重不足或根本无开发 资金而骑虎难下，欲罢不能，便采取一房多卖、一房多抵“空手道”的欺诈方式骗钱，从而陷入违法犯罪的深渊。一房多卖的现象之所以发生，一方面是开发商看到 该行业潜在的巨大经济利益，在强烈的趋利心理支配下置法律不顾，铤而走险，以身试法；另一方面是，房地产监管方面存在管理不严、权责不明的问题，采取先抵 押再出售或先售房后抵押等现象发生是重要原因。

近年来，部分实力不足的开发商通常面临融资难、扩张过度、房地产政策调控、市场供需失衡等问题，加之本身开发能力不强、抗风险能力差，不能有效回笼资金，使资金链断裂，债台高筑，导致项目烂尾无法交房的案例屡见不鲜。

法院建议建立“诉前联调机制+多家联动”模式

随着惠州房地产市场的回暖，商品房买卖案件数量多、原因复杂，根据惠州中院出具的相关报告分析，惠州房地产诉讼呈现以下几大特点：一是买受人要求退 房的案件逐渐减少，出卖人要求退房的案件越来越多；二是由于开发商房源不够，希望利用法律手段腾出房源，故开发商做原告的案件增多；三是逾期交房、逾期办 证成为系列案的趋势越来越明显；四是因房屋质量问题产生的争议矛盾更加突出，近年来，买受人对房价逐渐认可，置业需求越来越真实，对于房屋质量、后续服务 的要求越来越高，但是出卖人生产的房屋质量与买受人的期待存在差距。“惠州房地产诉讼增多还缘于深圳房价上涨带来的溢出效应”，惠州中院相关负责人说。

“案多人少”一直是惠州两级法院的难题，然而商品房买卖纠纷还呈现年年增长趋势，难题怎么破？惠州中院建议，要建立诉前联调机制，多家联动，分流案 件。对于退房案件，双方已达成退房协议或双方对退房没有争议的，建议由相关职能部门直接办理，或由特定的诉前联调部门统一办理，无需浪费司法资源，让法院 的审判部门和执行部门能够腾出手来处理“真正的纠纷”。

同时，针对当前一些因产权证书办理不及时而产生的纠纷案件，法院建议行政职能部门能引起重视、提高办事效率。

最后，是发挥好房地产协会的作用，引导和管理房地产企业规范经营，杜绝销售过程中的虚假宣传、不实承诺，从源头上减少商品房纠纷。

作者：卢慧 卢思莹 郭志文 谢燕鸿